¿Cómo terminar el contrato de arriendo por incumplimiento del arrendatario?

como terminar el contrato de arriendo por incumplimiento del arrendatarioPara este caso y otros similares, existe un trámite que le permite dar por terminado el contrato de arrendamiento, recuperar el inmueble que tenía arrendado e incluso obtener el pago de sumas de dinero que aún deba el arrendatario.

Por ejemplo: Juan arrendó un apartamento de su propiedad y el arrendatario lleva varios meses sin pagarle el arriendo y no quiere entregar el inmueble ni pagar lo que debe.

¿Qué debe hacer?

Si existe incumplimiento por parte del arrendatario, como cuando no se está pagando el arriendo, cortan los servicios públicos por falta de pago, cuando los arrendatarios constantemente tienen problemas de convivencia con los vecinos, etc.; se recomienda como primera opción intentar un acuerdo entre las partes o a través de un centro de conciliación, centro de convivencia, conciliador en equidad, defensoría del pueblo, notaría. A falta de las anteriores autoridades en su municipio, podrá acudir al personero municipal.

Sin embargo, es posible también dar por terminado el contrato de arrendamiento, para lo cual el arrendador deberá comunicarle al arrendatario la situación de la terminación del contrato, indicando la causa de incumplimiento exacta (artículo 22 Ley 820 de 2003) y solicitar la entrega del inmueble.

Esta comunicación o aviso no tiene ninguna formalidad especial, pero se recomienda hacerla por escrito a través de una carta de terminación de contrato, que sirva de prueba en posibles procesos judiciales para recuperar el inmueble. Una vez comunicada la terminación, se puede llegar a un acuerdo o conciliación en relación con la fecha de entrega del inmueble y el pago de lo que se deba.

Alternativas

Si terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, es posible presentar demanda civil para que un Juez ordene la devolución del inmueble arrendado, y el pago de los daños ocasionados, pero es necesario haber intentado antes la conciliación ante un Centro de Conciliación, personería o notaría.

La demanda deberá presentarse ante el Juez Civil de donde vive la persona que se demanda o ante el juez de pequeñas causas sin necesidad de abogado, cuando el valor de lo que se reclama en la demanda no supera los 40 salarios mínimos legales mensuales vigentes.

Tenga en cuenta

Durante el proceso de restitución de inmueble arrendado, si el reclamo es por el no pago del arriendo, la persona demandada no será oída por el juez sino hasta que no consigne lo que debe, por lo que de no hacerlo, no podrá presentar sus argumentos o pruebas y se tendrá como válido lo afirmado por el demandante.

Solamente cuando el arrendatario alegue la no existencia de contrato de arrendamiento o que desconoce al arrendador, no estará en la obligación de consignar los supuestos cánones arrendados, y deberá ser oído por el Juez, quien tomará la decisión frente al conflicto.

Igualmente, recuerde que el arrendador cuenta con una garantía y el derecho de retener las cosas y muebles que el arrendatario tenga en el inmueble arrendado, hasta que cancele la deuda. No obstante, si va a hacer uso de este derecho asegúrese de no disponer de artículos personales del arrendatario, como ropa, documentos, etc.

El derecho de retención también aplica para el arrendatario, cuando el arrendador le debe dinero por concepto de mejoras necesarias que debían ser cubiertas por él. En este caso, el arrendatario podrá, al momento de terminar el contrato, seguir detentando el inmueble hasta que el arrendador le pague lo que le debe.

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