El Contrato de trabajo y servicios en la Propiedad Horizontal

el contrato de trabajo y servicios en la propiedad horizontalContrato de Trabajo

El contrato de trabajo se considera como un acuerdo por medio del cual una persona natural se obliga a prestar un servicio a otra, ya sea natural o jurídica, cumpliendo órdenes e instrucciones y recibiendo por su labor una remuneración. El contrato puede ser verbal o escrito.

Los contratos de trabajo en propiedad horizontal han estado mal enfocados, por un lado existen contratos con portería, aseo, recepcionista, secretaria y el mismo administrador, los cuales no se ajustan a las condiciones de la copropiedad. Si bien es cierto que los compromisos adquiridos legalmente, obligan a la persona jurídica, también lo es que la propiedad horizontal esta regulada por un régimen especial que presenta algunas diferencias en la contratación, según lo establece la norma.

El contrato de trabajo, a nivel general, se divide en contrato de trabajo a termino indefinido y a termino fijo, ello, en el marco de lo establecido en el Código Sustantivo de Trabajo, nos quiere decir que es dable la posibilidad de contratar el personal que labora al servicio de la copropiedad bajo cualquiera de estas modalidades, excepción hecha del administrador, ya que la ley 675 de 2.001 establece en su artículo 38, numeral 1, al señalar las funciones de la asamblea general así: "1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración." Lo anterior nos permite concluir que el contrato del administrador deberá fijarse por tiempo determinado, o termino fijo. No quiere decir, esto último, que en todo caso se cumplan los tres elementos que constituyen un contrato de trabajo cuales son: horario, subordinación y salario, ya que a nuestro parecer en el caso del administrador hay tantas diferencias como propiedades existen, desde las que han establecido un contrato a termino indefinido, a pesar de lo señalado anteriormente, hasta las que han establecido una compensación por la prestación de este servicio.

Las obligaciones de la copropiedad con sus trabajadores se delimitan por lo establecido en las normas legales existentes y en el contrato de trabajo suscrito, para ello será necesario precisar las condiciones en que se vaya a realizar el contrato y las obligaciones que asume la copropiedad, a través de sus representante legal, en caso de contratos suscritos por el administrador y representante legal, en el contrato con el administrador a través del presidente de la asamblea de propietarios en donde se efectúo el nombramiento o del presidente del consejo de administración. Las obligaciones que adquiere la copropiedad al suscribir un contrato de trabajo se refieren al pago de salarios, prestaciones sociales (prima de servicio, dotación, cesantías, interés sobre cesantías, licencia de maternidad, seguro de vida colectivo obligatorio), auxilio de transporte, vacaciones, etc., así como a realizar la afiliación y aportes a la seguridad social, afiliación y aportes a al caja de compensación familiar, aportes al sena, aportes al ICBF, obligaciones fiscales, obligación de llevar libros de registro, elaboración de informes y adopción de reglamentos, entre otros. Es necesario señalar que con las condiciones de la copropiedad no siempre será indispensable la realización de contratos de trabajo de las actividades que requiere el edificio o conjunto, es posible la contratación de personal por servicios o por labor realizada.

Especial atención nos merece el contrato del administrador, el cual esta señalado en el título XXVIII del Código Civil, el cual establece el contrato de mandato, en concordancia con lo señalado por la Ley 675 de 2001, definiendo este como "un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera". El contrato de mandato puede ser gratuito o remunerado. La remuneración se determina por acuerdo de las partes, el cual se puede hacer mediante documento privado, el cual se considera perfeccionado mediante la aceptación expresa o tácita de dicho encargo. En este contrato el administrador como mandatario responderá hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su encargo, como lo señala la Ley 675 de 2001, además se deberá ceñir a los términos del mandato previstos en las normas legales vigentes y en el reglamento de propiedad horizontal.

Contrato de Servicios 

La propiedad horizontal, por sus requerimientos y recursos ha accedido a la contratación de servicios necesarios para el correcto funcionamiento de bienes comunes, como seguridad, mantenimiento de zonas verdes y jardines, mantenimiento de equipos (motobombas, ascensores, teléfonos, citófonos, etc.), mantenimiento de cubiertas, ductos de agua y energía, etc., para los cuales recurre a contratar la realización de dicha labor con un tercero. El artículo 864 del Código de Comercio define el contrato como "un acuerdo de dos o mas partes para constituir, regular o exigir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y, salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta". El contrato de servicios, deberá establecer el objeto de éste, la cual constituye la relación jurídica, necesaria para establecer la identidad del objeto del contrato para las partes. El contrato de servicios se deberá realizar en el marco general de las leyes, pero también será necesario considerar las disposiciones particulares que hubieren sobre los diversos aspectos a contratar, como por ejemplo seguridad, asesorías y cartera entre otros.