Historia del Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia

historia del regimen de propiedad horizontal en colombiaEl régimen de propiedad horizontal en Colombia se remonta a 1948 con la promulgación el 29 de diciembre de la Ley 182

"Sobre Régimen de la Propiedad de Pisos y Departamentos de un mismo Edificio", con lo cual se pretendió regular el dominio de los bienes inmuebles divididos por departamentos, pisos, así como los departamentos de una misma casa, "cuando sean independientes y tengan salida a la vía pública directa o por un pasaje".

La Ley 182 de 1948, contemplaba la conformación de una copropiedad, en la cual cada propietarios es comunero en los bienes afectados como bienes comunes, ni se permite la desafectación de estos últimos bienes. Se crea la existencia de la representación legal mediante acta de la asamblea general de copropietarios. La necesidad de decisiones unánimes para ciertas decisiones. La obligatoriedad del reglamento de propiedad horizontal y con ello el cobro de las cuotas de administración en mora ante el juez, soportada mediante acta de asamblea general donde se muestre la existencia, así como el monto de la deuda y l condición del administrador.

En 1985, luego de muchos años, el 8 de enero de 1985 se promulga la Ley 16, "Por la cual se modifica la Ley 182 de 1948". En esta norma se permite a los copropietarios acogerse a voluntad al régimen que deseen, ya sea a la mencionada Ley 16 o a la Ley 182 de 1948, para lo cual deberían hacer los ajustes respectivos. Las normas anteriores fueron reglamentadas por el decreto 1365 del 28 de abril de 1986, en el cual se desarrollan de manera amplia los requisitos para la constitución el régimen de propiedad horizontal, las limitaciones para el traspaso de los bienes comunes, el desarrollo de las asambleas, incluyendo sus convocatorias, funciones de la asamblea, funciones del administrador y la representación legal, derogando los decretos reglamentarios 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983.

En 1998, el 16 de enero se promulga la Ley 428 "Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal", en esta norma se definen las unidades inmobiliarias cerradas, sus áreas, la integración municipal, así como la participación comunitaria y las obligaciones económicas de los a cargo de los propietarios de los inmuebles, entre otras .

En 2001, el 3 de agosto se promulga la ley 675, "Por medio de la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal", esta norma unifica el régimen de propiedad horizontal derogando las normas antes mencionadas y estableciendo un manejo único en los predios sometidos a propiedad horizontal. El Objeto de la mencionada Ley se señala en el artículo 1º así "La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en las que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad". De igual manera, cabe señalar que la mencionada norma señala la constitución del régimen de propiedad horizontal "mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta Ley " (idem, Subrayado fuera de texto).

El Nuevo régimen de propiedad Horizontal fue demandado en muchas ocasiones por considerar en algunos casos, sus demandantes, que va en contra de los principios establecidos constitucionalmente. Es así como podemos mencionar las demandas por el derecho a la igualdad entre arrendatarios y propietarios ( ), así como el respecto por los derechos adquiridos (C-488/02), en la cual se pone de manifiesto que la norma promulgada no busca vulnerar derechos privados, adquiridos antes dela promulgación a la norma, sino por el contrario lo que busca es regular las situaciones que se pueden presentar en las propiedades horizontales y que afectan a todos los copropietarios.

La Sala Plena de la Corte Constitucional en su Sentencia C-488 de 2.002, concluye "PRIMERO.-Declara EXEQUIBLE la expresión "y tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno Nacional" contenida en el inciso primero del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, en el entendido que estas modificaciones deben hacerse conforme a las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal existentes en el momento de la vigencia de esta ley.
SEGUNDO.-Declarar EXEQUIBLE la expresión "Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas", en el entendido que esta disposición se aplica exclusivamente a las normas de orden público contenidas en esta ley.". Lo anterior permite concluir que se respetan las decisiones anteriores a la promulgación de la Ley 675 de 2.001, pero se da un término, Artículo 86 "Régimen de transición", para acogerse a las disposiciones legales establecidas en la ya mencionada Ley 675 de 2.001, transcurrido el término señalado por la Ley, "sin que se hubiesen llevado a cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces."

Las demandas interpuestas contra la mencionada norma han concluido en sentencias en donde son declarados exequibles los diferentes artículos demandados, con lo cual es dable que el nuevo régimen de propiedad horizontal, ha superado las pruebas legales interpuestas por los demandantes, dando como resultado la ratificación de los diferentes artículos de la mencionada norma. El desarrollo del tema de propiedad horizontal es importante pues el conocer los diferentes detalles que conlleva la operación de una copropiedad, permitirá fortalecer la participación comunitaria en las decisiones que atañen a comunidades específicas, agrupadas en conjuntos residenciales, centros comerciales, edificios y en general en todos los predios sometidos al régimen de propiedad horizontal, además de ello el conocer el tema permitirá que se respeten los derechos y se exija el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios de unidades privadas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Consideramos que conocer el tema permitirá de una u otra forma aportar al cumplimiento de los derechos, garantías y deberes establecidos en el capítulo 1 de nuestra Constitución.