La tutela como acción legal en la Propiedad Horizontal

la tutela como accion legal en la propiedad horizontalAcciones legales en la propiedad horizontal

Este capítulo pretende mostrar las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las administraciones de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, para ello señalamos la tutela como acción tendiente a la protección por la violación o amenazad de violación de los derechos fundamentales,

asi como el derecho de petición, previsto en el artículo 23 de la C.P., el cual se hace ante autoridad publica o privada con funciones de administración, además un aparte específico sobre el derecho de petición ante empresas de servicios públicos, las querellas ante las inspecciones de policía, retomamos la impugnación de actas de asamblea y los procesos ejecutivos para la recuperación de las cuotas en mora por parte de los propietarios de unidades privadas.

 
La tutela
La constitución Política de Colombia contempla en su artículo 86 la acción de tutela como un mecanismo de protección de los derechos constitucionales fundamentales, señalando además que toda persona podrá ejercer la acción de tutela ante los jueces, en cualquier momento y lugar, para reclamar la protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la acción u omisión de cualquier autoridad pública o de particulares en los casos previstos en la ley. Esta acción se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario, a título personal o por quien actúe en su nombre.

La acción de tutela se ha reglamentado mediante los decretos 2591 de 1990, 306 de 1991, Resolución 669 de 2000 de la Defensoría del Pueblo, Decreto 404 de 2001.

La acción de tutela se debe presentar ante los jueces o tribunales de la jurisdicción donde ocurriere la violación de los derechos o donde se consideren amenazados.

La Constitución Política de Colombia señala en el título II, Capítulo I, los derechos fundamentales, considerando estos últimos como derechos atribuibles a la persona humana, por ser ellos inherentes, inalienables y esenciales al ser humano, tales como la vida, la libertad, la honra, la circulación, libertad de escoger profesión, a la intimidad, a la defensa etc. Pero también es aplicable a personas jurídicas, en cuyos casos pueden también invocar los derechos fundamentales "procesales", tales como: el derecho a la defensa, el derecho al debido proceso, el derecho de contradicción, en derecho a la doble instancia, el derecho al accesos a la administración de justicia, el derecho de petición y el derecho de igualdad.

La jurisprudencia en los casos de la tutela en contra de las propiedades horizontales, ha señalado que esta acción procede como un medio eficiente y eficaz para "la protección inmediata de los derechos fundamentales que resultan vulnerados con las decisiones de aquellas personas y, además se constituye en la vía procesal prevalente", en las siguientes condiciones:

b. Cuando evidentemente y a primera vista exista una vulneración o limitación arbitraria de los derechos fundamentales .

c. Cuando no existiere medio judicial alguno que permita amparar de manera inmediata los derechos fundamentales concalculados o amenazados.

d. Cuando las decisiones de la administración o asamblea impidan las satisfacción mínima de las condiciones de existencia vital que los individuos no pueden asegurarse por si.

Concluye, al respecto, la sentencia T-454/98, señalando que "ese espacio donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social".

Es importante señalar de manera especial el pronunciamiento de la Corte Constitucional respecto de expulsión de copropiedades, prohibición de ingreso y salida de bienes muebles, prohibición de ingreso de invitados y no atención de derechos de petición.

La Corte Constitucional respecto de la expulsión de una copropiedad se manifiesta a través de la Sentencia T-470/99, en la cual concluye que las funciones del administrador recaen únicamente sobre bienes comunes, que las acciones contrarias a los establecido constitucionalmente, respecto de las unidades privadas, vulneran principios establecidos constitucionalmente.

La prohibición de ingreso y salida de bienes muebles es analizada de manera amplia por la Corte Constitucional en la Sentencia T-418/99, en la cual concluye que tal prohibición en caso de que los propietarios u ocupantes se encuentren en mora en el pago de las cuotas de administración, es desproporcionada y violatoria del derecho fundamental, consagrado constitucionalmente, del debido proceso, por imponerlo una instancia no embestida para ello, dado que se trata de una función propia de las autoridades de policía.

La Corte Constitucional respecto de la prohibición de ingreso de invitados a una unidad privada, se refiere en la Sentencia T-224/01, al manifestar dicha prohibición por parte del administrador u otro órgano de dirección de la copropiedad, en el sentido que determinadas personas ingresen a la copropiedad como invitados de un residente, sin que implique un riesgo para la copropiedad o sus habitantes, no es procedente, ya que si fuere contrario podrán acudir a las autoridades competentes para evitar amenazas y riesgos para los bienes y habitantes de la copropiedad.

Los derechos de petición han sido analizados de manera amplia en sentencias de la Corte Constitucional, tales como la Sentencia T-143/00, en la cual manifiesta que esta acción es necesaria, se debe atender, solamente cuando su ejercicio sea necesario para la protección de un derecho fundamental.
La acción de tutela ha sido procedente en casos en los cuales en una propiedad privada se vulneran los derechos fundamentales de los propietarios, las limitaciones a ejercer los derechos del propietario, así como la circulación y acceso o suspensión de servicios, ha sido un tema permanente de las acciones de tutela en contra de los encargados del manejo de edificios o conjuntos.

La tutela es procedente contra administradores, consejo de administración de copropiedades, en los eventos en los cuales sus decisiones puedan colocar en situación de indefensión o subordinación a los copropietarios, entendiendo esta situación como la dependencia de una persona a l otra, por situaciones de facto, careciendo la persona afectada de defensa. La Corte Constitucional en la Sentencia SU-509/01 manifiesta el procedimiento para esta acción, al mencionar los siguiente "La regla general es que en materia de administración de las copropiedades hay que sujetarse a lo previsto en la ley 428 de 1998. Además, los copropietarios están sujetos a los Reglamentos de la copropiedad adoptados en la forma prevista por la ley sustancial. Sin embargo, estos Reglamentos pueden desconocer o amenazar los derechos constitucionales fundamentales, y en estas situaciones es procedente la tutela."

La Corte Constitucional ha manifestado en sus sentencias que procede la acción de tutela en contra de las decisiones de las copropiedades, cuando la decisión es desproporcionada e irrazonable, violando derechos fundamentales tales como la locomoción, la igualdad. La sentencia SU-509/01 señala lo siguiente, respecto del tema, "Hay que reiterar que la jurisprudencia ha expresado que es factible interponer tutela contra particulares que administran conjuntos residenciales debido a que los afectados por decisiones de una Junta o Consejo de Administración, o por un Administrador, o Administradora de los conjuntos sometidos generalmente al régimen de propiedad horizontal, son decisiones que pueden colocar en situación de indefensión o necesariamente de subordinación a los copropietarios."

Respecto de las acciones de tutela en contra de las propiedades horizontales, respecto de las suspensión de servicios no esenciales, señala la sentencia T-1071/01, lo siguiente: "Ante la mora en el pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender los servicios que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues "ese espacio donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por sí mismo". Así las cosas, es claro para la Sala que los mecanismos extraprocesales para presionar el pago de obligaciones atrasadas de deudores morosos, por parte de las juntas administradoras de conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, son aceptables como legítimos en la medida que "...no afecten las necesidades vitales de existencia de sus habitantes", y no sean "irrazonables o desproporcionados"..... y prosigue la sentencia, "(...) La jurisprudencia reiterada de esta Corporación, ha sostenido que las juntas administradoras de la propiedad horizontal están facultadas para realizar cobros extraprocesales a los copropietarios que no cumplen con el pago de las expensas ordinarias y extraordinarias que son necesarias para "la administración, conservación y reparación de los bienes comunes" (artículo 5º de la Ley 182 de 1948). Sin embargo, se reitera, que no todos los métodos de recuperación de cartera son constitucionalmente legítimos, pues los actos de la copropiedad encuentran su límite en la aplicación directa de la Carta (C.P. art. 4º)

(...) Pues bien, en anteriores pronunciamientos, esta misma Sala de Revisión ha señalado que, ante la mora en el pago de las expensas obligatorias, la copropiedad puede suspender los servicios que presta directamente, siempre y cuando no afecte las necesidades vitales de existencia de sus habitantes, pues "ese espacio donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por sí mismo" (i). Igualmente, es claro que la administración de la propiedad horizontal no puede suspender los servicios públicos de quien incumple sus compromisos económicos con aquella, como quiera que "los servicios públicos son el medio por el cual el Estado realiza los fines esenciales de servir a la comunidad, promover la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes constitucionales (C.P. art. 2)" (ii). Finalmente, las medidas de cobro que adelanten las copropiedades no pueden transgredir el núcleo esencial de derechos fundamentales (iii). Así pues, se convierten en actos abusivos de las facultades de cobro de la administración, la utilización de medidas que limitan irrazonable y desproporcionadamente los derechos, a manera de ejemplo, de circulación de los residentes en las zonas comunales destinadas para ello, o que le nieguen, a sus titulares, el acceso a los inmuebles de uso privado. (Corte Constitucional, Sentencia T-752 de 1999, M.P. Dr. Alejandro Martínez Caballero)".

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