Proyecto de Ley 214 de 2015 modifica la Ley 675 de 2001 y se adicionan unos artículos.

Artículo 1°. Objeto. La presente ley tiene por objeto regular aspectos sobre los bienes comunes, la administración de las copropiedades y los temas que constituyen causa de disputas por falta de claridad normativa.
Artículo 2°. Ámbito de aplicación. Las normas de la presente ley se aplican en todo el territorio colombiano, a los enajenadores, administradores, propietarios y tenedores de unidades privadas que integran un edificio o conjunto.
Artículo 3°. El artículo 3° de la Ley 675 de 2011 sobre definiciones se adiciona así:
Idoneidad del Administrador de Propiedad Horizontal. Es la capacidad, aptitud, calificación, habilidad y competencia que debe acreditar el Administrador para ejercer la administración de propiedad horizontal la cual se avala a través de la capacitación, la especialidad, el título y la experiencia en el área.
Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida de Autorregulación de Administradores de Propiedad Horizontal.
Entidades Reconocidas de Autorregulación. Son personas jurídicas, sin ánimo de lucro de derecho privado, constituidas como fundaciones, corporaciones o asociaciones que tienen a su cargo el registro, supervisión y función disciplinaria sobre los administradores de propiedad horizontal.
Conserje. Persona multifuncional que estará al servicio de una copropiedad que estará a cargo de los servicios de mantenimiento, cuidado, limpieza, recepción y portería del edificio o conjunto mediante contrato laboral.
Artículo 4°. El artículo 8° de la Ley 675 de 2001, tendrá un inciso 3° del siguiente contenido:
Igualmente será obligatorio para la expedición del Certificado de Existencia y Representación legal de la persona jurídica, la presentación de la copia de la póliza vigente de seguros de bienes comunes de que trata el parágrafo 1° del artículo 15 de la Ley 675 de 2001 ante el funcionario o entidad competente que otorga dicho certificado.
Artículo 5°. El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 quedará así:
Artículo 37. Integración y Alcance de sus Decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
Únicamente para reuniones de Asambleas en las que se propongan decisiones que exijan mayoría calificadas según lo dispuesto en el artículo 46 de la presente ley, será obligatoria la comparecencia de todos los propietarios, representantes o delegados de Unidades privadas que integran la copropiedad. El incumplimiento a lo aquí dispuesto dará lugar a la imposición de las sanciones previstas en la presente ley o en el Reglamento de Propiedad Horizontal de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 60 de la presente ley.
Artículo 6°. El artículo 39 de la Ley 675 de 2001 quedará así:
Artículo 39. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor F iscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. La Convocatoria a este tipo de reuniones en ningún caso se podrá realizar con una antelación inferior a cinco (5) días calendario y en caso de efectuarse por parte de los copropietarios no será necesario cumplir con lo dispuesto en el parágrafo segundo del presente artículo.
Parágrafo 1°. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este. Será válida la convocatoria que se efectúe utilizando los medios electrónicos previstos en las normas sobre TIC. Para acreditar la validez de la convocatoria realizada por medios electrónicos deberá quedar prueba inequívoca de su envío.
Parágrafo 2°. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.

CAPÍTULO I
Del Administrador de Propiedad Horizontal
Artículo 7°. Principios Éticos que Rigen la Actividad de Administrador de Propiedad Horizontal. La actividad de Administrador de Propiedad Horizontal deberá estar guiada por los siguientes principios básicos de ética profesional: integridad, objetividad, independencia responsabilidad, confidencialidad, observancia de las disposiciones normativas, competencia, actualización profesional, difusión y colaboración, respeto y conducta ética.
Artículo 8°. Las Entidades Reconocidas de Autorregulación. Para los efectos de esta Ley las Entidades Reconocidas de Autorregulación de que trata la Ley 1673 de 2013 tendrán a cargo las mismas funcion es que ejerce frente a los avaluadores de bienes en materia de autorregulación y para ello tendrán las funciones disciplinaria, supervisión, vigilancia, adopción y difusión de normas y de registro definidas en el artículo 24 de la mencionada ley.
Parágrafo. En materia disciplinaria, las Entidades Reconocidas de Autorregulación se constituirán en primera instancia y deberán cuidar el debido proceso consagrado en la Constitución y la ley para los procesos disciplinarios.
La segunda instancia estará en cabeza de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Artículo 9°. El artículo 5° de la Ley 1673 de 2013 quedará así:
Artículo 5°. Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal por sus Siglas ¿RAA¿. A partir de la expedición de esta ley el Registro Abierto de Avaluadores se denominará Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal (RAA) el cual estará a cargo y bajo la responsabilidad de las entidades reconocidas de autorregulación de que trata la Ley 1673 del año 2013.
Artículo 10. Inscripción y requisitos de los Administradores de Propiedad Horizontal. La inscripción como Administrador de Propiedad Horizontal se acreditará ante el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal de que trata la Ley 1673 de 2013 y para ser inscrito como Administrador deberán acreditarse los siguientes requisitos:
a) Acreditar la siguiente idoneidad:
(i) Formación académica a través de uno o más programas académic os técnicos, tecnológicos o profesionales, debidamente reconocidos por el Ministerio de Educación Nacional que cubran: (a) Conocimientos básicos de administración y contabilidad, (b) Economía y finanzas generales y las aplicadas a la administración de propiedad horizontal, (c) conocimientos jurídicos en las áreas de derecho constitucional, civil, laboral y de policía, (d) Manejo de Resolución de Conflictos aplicando los MASC, (e) Servicio al cliente, (d) Manejo de TIC e informática y (e) Redacción y comprensión de textos;
b) Indicar datos de contacto físico y electrónico para efectos de notificaciones. Corresponde al Administrador de Propiedad Horizontal mantener actualizada esta información;
c) Inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal.
Parágrafo 1°. Régimen de transición. Por única vez y dentro de un periodo de dieciocho (18) meses contados a partir de la fecha en que se acredite la primera Entidad Reconocida de Autorregulación por la ONAC Superintendencia de Industria y Comercio, los nacionales o los extranjeros autorizados por esta ley, que a la fecha de expedición de la misma se dedican a la actividad de Administradores de Propiedad Horizontal podrán inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal. Para ello deberán acreditar: (i) Certificación de estudios que cumpla con los contenidos académicos señalados en el inciso primero de este artículo, y (ii) experiencia, comprobada y comprobable mediante certificaciones laborales de copropiedades que esté administrando por lo menos un (1) año anteriores a la presentación de los documentos.
Parágrafo 2°. Las instituciones de educación superior o técnicas o, las instituciones de educación para el trabajo y el desarrollo humano deberán expedir los títulos académicos y las certificaciones de aptitud profesional, según el caso y de acuerdo con la ley, que demuestren la adecuada formación académica de la persona natural que solicita su inscripción como Administrador de Propiedad Horizontal en el Registro Abierto de Avaluadores y¿
Artículo 11. La Ley 675 de 2001 tendrá un artículo nuevo que se identificará con el número 51 A y tendrá el siguiente contenido:
Artículo 51 A. Ejercicio Ilegal de Funciones como Administrador de Propiedad Horizontal. Ejerce de forma ilegal la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal la persona que sin el lleno de los requisitos de esta ley o de normas concordantes practique cualquier acto comprendido dentro de estas prestezas.
De igual manera incurrirá en ejercicio ilegal de la actividad la persona que se anuncie como Administrador de Propiedad Horizontal mediante avisos, propaganda, anuncios profesionales, instalación de oficinas, fijación de placas murales, o en cualquier otra forma sin poseer la calidad de tal.
También se considera ejercicio ilegal cuando una persona, estando debidamente inscrita en el Registro Abierto de Avaluadores y Administradores de Propiedad Horizontal, ejerza la actividad estando suspendida o se le haya cancelado su inscripción ante el RAA.
Estas violaciones serán sancionadas por la Superintendente de Industria y Comercio sin perjuicio de las sanciones civiles y penales que se deriven de estas conductas.
Parágrafo 1°. La persona natural o jurídica que encubra el ejercicio ilegal de Administración de Propiedad Horizontal podrá ser sancionada por la Superintendencia de Industria y Comercio.
Parágrafo 2°. El funcionario público que en ejercicio de funciones públicas facilite, permita, autorice sin el lleno de los requisitos, y permita el ejercicio ilegal de Administrador de Propiedad Horizontal será sancionado disciplinariamente y se considerará su falta como grave.
Artículo 12. Sanciones. La Superintendencia de Industria y C omercio podrá sancionar a los Administradores de Propiedad Horizontal registrados así:
a) Con llamado de atención y anotación a la Hoja de Vida que reposa en el Registro;
b) Con suspensión del permiso para ejercer la actividad hasta por el término de seis (6) meses, en los casos de faltas contra el correcto ejercicio o la ética, e igualmente, por el encubrimiento de quienes ejerzan ilegalmente la actividad de Administradores de Propiedad Horizontal;
c) Con la cancelación del permiso para ejercer la actividad a quien reincida en las faltas anteriores o cometa una falta grave contra la ética o el ejercicio profesional, a juicio de las Entidades Reconocidas de Autorregulación creadas por la Ley 1673 de 2013.
Artículo 13. Prohibiciones generales a los Administradores de Propiedad Horizontal. Son prohibiciones generales para los Administradores de propiedad horizontal:
a) Permitir, tolerar o facilitar el ejercicio ilegal de las actividades reguladas por esta ley;
b) Solicitar o aceptar dádivas o comisiones en dinero o especie para la adquisición de bienes o servicios con destino a la copropiedad;
c) Ejecutar actos de violencia, malos tratos, injurias, calumnias contra compañeros de trabajo, subalternos, residentes o visitantes de la Propiedad Horizontal o copropiedad que administra;
d) El reiterado e inj ustificado incumplimiento de las obligaciones civiles, comerciales, laborales y de actividades que haya contraído relacionadas con ocasión del ejercicio como Administrador de Propiedad Horizontal;
e) Causar intencionalmente o culposamente daño o pérdida de bienes, elementos, equipos, herramientas o documentos que hayan llegado a su poder con ocasión del ejercicio como Administrador de Propiedad Horizontal;
f) Incumplir u obstaculizar las decisiones disciplinarias y/o administrativas que impongan las Entidades Reconocidas de Autorregulación;
g) Las demás prohibiciones incluidas en la presente ley y las normas que lo relacionan en profesiones como la Administración de Empresas, la Contaduría Pública, la Ingeniería Civil y Arquitectura.
Artículo 14. Deberes generales del Administrador de Propiedad Horizontal. Los Administradores de Propiedad Horizontal tendrán entre otros los siguientes deberes para con la profesión y con sus clientes:
1. Deberá tener como imperativo el cumplimiento estricto de las normas de la Constitución y las leyes.
2. Ejercerá la actividad de Administrador de Propiedad horizontal con el mayor decoro, dignidad e integridad, manteniendo los principios éticos por encima de sus intereses y de los de su empresa.
3. Actuar con la mayor prudencia, diligencia, probidad y buena fe frente a los asuntos puestos a su cuidado.
4. Cuidar y proteger los bienes comunes, valores, documentación e información que se pongan a su cuidado en las propiedades horizontales que se pongan bajo su administración.
5. Respetar y hacer respetar las normas de convivencia que se establecen en los Estatutos de Propiedad Horizontal.
6. Como guardián de los intereses de sus clientes mantendrá absoluta reserva frente a todo asunto del cliente y con los trabajos que para él se realizan, salvo autorización escrita del cliente para su divulgación.
7. Deberá velar por el prestigio de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal.
8. Se abstendrá de prestar servicios profesionales a personas o entidades cuyas prácticas están por fuera de los principios éticos o de la ley.
9. Ofrecerá a sus clientes servicios de buena calidad, acatando las normas técnicas de calidad, evitando en todo momento lesionar a la comunidad.
10. Atender al público de manera ágil, cálida y expedita y mantener en todo momento una inquebrantable vocación de servicio.
10. Los demás que señale la ley y los reglamentos.
Artículo 15. Inhabilidades, impedimentos e incompatibilidades de los Administradores de Propiedad Horizontal. Se consideraran inhabilitados los administradores en los siguientes casos:
1. Haber sido sancionado con declaratoria de caducidad del permiso para ejercer la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal.
2. Haber sido sancionado por faltas graves relativas al incumplimiento de los estatutos, normas éticas y de buen gobierno.
3. Tener parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad, segundo de afinidad, primero civil con los miembros del Consejo de Administración o el fiscal en los casos en que la norma los exija.
4. Solicitar o aceptar prebendas o beneficios indebidos.
5. Aceptar o ejecutar trabajos para los cuales no se considere idóneo.
6. Las que se definan en normas complementarias.
Artículo 16. Faltas ético-disciplinarias. Constituye falta ético-disciplinaria y dan lugar a sanción cualquiera de las conductas previstas en esta ley:
La acción u omisión.
Las faltas contra la dignidad de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal.
La embriaguez pública reiterada o el hábito injustificado de consumo de drogas y/o estupefacientes.
La provocación reiterada de riñas o escándalos públicos.
El patrocino del ejercicio ilegal de la actividad de Administrador de Propiedad Horizontal.
El quebrantamiento de cualquiera de los deberes y/o prohibiciones contemplados en los artículos anteriores.
El incumplimiento de cualquiera de los mandatos contemplados en esta ley.
Artículo 17. Clasificación de las faltas. Las faltas se clasifican en:
Falta levísima: Cuando en la conducta del Administrador de Propiedad Horizontal hay culpa normal, aun cuando sea diligente en sus propios asuntos.
Falta leve: Cuando haya descuido ligero del Administrador de Propiedad Horizontal al no actuar con la diligencia que suele emplear la persona cuidadosa.
Falta grave: Cuando el Administrador de Propiedad Horizontal incurre en descuido inexcusable al obrar como lo hace aún la persona descuidada y negligente.
Falta gravísima: Cuando haya dolo, es decir que la conducta que realice el Administrador de Propiedad Horizontal la haga con la intención deliberada y consciente de causar daño.
Artículo 18. Las personas jurídicas de que trata la presente ley podrán contratar en forma directa, servicios de conserjería mediante contratos laborales para realizar actividades individuales de portería que sean compatibles con las labores de mantenimiento, cuidado, limpieza y recepción, dirigidas a velar por el bienestar de los tenedores y propietarios de las unidades privadas que lo componen, siempre que mantengan características diferentes a los servicios de seguridad y vigilancia privada reguladas por los Decretos números 2453 de 1993 y 356 de 1994 o por las normas que los modifiquen, reformen o sustituyan; estos contratos no estarán bajo la inspección, vigilancia y control de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Artículo 19. Características del servicio de conserjería. En ningún caso este servicio podrá estar regido por contratos civiles o comerciales de prestación de servicios o de tercerización a través de otras personas naturales o jurídicas.
El conserje para todos los efectos será el trabajador y la unidad o copropiedad será el empleador directo, relación laboral que estará regida por cualquiera de las modalidades de contrato de que trata el Código Sustantivo del Trabajo y Seguridad Social.
El vestido de obra o labor del conserje deberá ser completamente distinto al de los servicios de vigilancia y seguridad privada, ni podrá utilizar emblemas o símbolos que den la impresión de un servicio de esta especie. El traje puede hacer alusión a la denominación de la propiedad para la cual trabaja el conserje.
El servicio que presta el conserje deberá será multifuncional, que comprenda los servicios de mantenimiento, cuidado, limpieza, recepción y/o portería.
Artículo 20. El artículo 455 del Código General del Proceso se adicionará con un numeral 8, así:
8. En todo caso, la copropiedad acreedora de las cuotas de administración podrá solicitar al juez del remate, dentro de los diez días siguientes a la aprobación del mismo, el pago directo de las cuotas de administración adeudadas sobre el bien rematado con cargo a los dineros reservados por el juez, según lo dispuesto en el numeral 7 de este mismo artículo. Para tal efecto la copropiedad acreedora deberá presentar ante el juez los documentos de que trata el artículo 48 de la Ley 675 de 2001. Caso en el cual el juez solo estará obligado a pagar el capital de los últimos cinco (5) años, junto con sus intereses por mora.
Artículo 21. Vigencia. La presente ley rige a partir de su promulgación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.
De los congresistas,
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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La ley y la jurisprudencia han avanzado mucho en el tema de la propiedad horizontal en Colombia. Nadie desconoce la importancia de la Ley 675 de 2001 como instrumento para reglamentar un modelo de convivencia por pisos que tenía muchos problemas y que requería igualmente desarrollo filosófico y conceptual. Así mismo, la Corte Constitucional, a través de sentencias de constitucionalidad y de tutela ha subsanado los vacíos que pudieron haber quedado y que generaban dificultades en su interpretación y aplicación por parte de los usuarios y de las autoridades.
La ley se ocupó de definir la propiedad horizontal, los bienes privados, los bienes comunes, las expensas y reguló temas como la constitución y liquidación de la persona jurídica que comporta la propiedad horizontal, la asamblea general, su responsabilidad, la toma de decisiones, las obligaciones de los copropietarios, el incumplimiento del pago de expensas y sus consecuencias, el manejo de esos recursos, sanciones a los incumplidos, la administración de todos los elementos de la copropiedad, entre muchos otros aspectos.
La jurisprudencia, por su parte, se ha encargado de dar claridad en aspectos puntuales como: quién ostenta la titularidad y ha dicho que esta recae única y exclusivamente en los dueños de las unidades privadas y, por lo tanto, son ellos a los que les corresponde ¿adoptar en conjunto y entre sí, en asamblea general de propietarios, las decisiones correspondientes al derecho de dominio sobre las áreas y los bienes comunes de que son titulares¿[1][1].
De igual manera, consideró el Alto Tribunal que el coeficiente de propiedad era la forma óptima para medir de manera objetiva, proporcional y sobre todo específica las asignaciones porcentuales tanto de derechos y obligaciones de tipo económico así como sobre los bienes privados o de dominio particular, pero no se puede considerar un criterio para definir la participación en otros temas donde el mecanismo debe ser ¿una persona un voto¿ por cuanto mantener un voto ponderado es ¿odioso y antidemocrático¿ pues no existe una justificación para mantener la preeminencia de quienes tienen una vivienda con mayor área[2][2].
La Corte ha ido más allá, en la Sentencia de Tutela número 035 de 1997 estableció las características que tiene el sistema de propiedad horizontal las cuales se pueden resumir así:
1. Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en la que una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además, comparte con otros la titularidad del dominio sobre otros bienes denominados comunes.
2. Los bienes comunes están compuestos por aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del conjunto. Con estos se facilita el uso y goce de cada uno de los inmuebles por los propietarios y exigen el uso ordinario para el cual existen.
3. Los bienes de dominio particular, pueden ser utilizados con cierta libertad y autonomía por parte de sus propietarios, pero bajo la forma prevista por el reglamento de copropiedad (Ley 182 de 1948).
4. La PH otorga, una serie de derechos al propietario de un bien, tales como gozar de los bienes comunes de acuerdo para lo que fueron concebidos (circular u otros derechos similares) y su dominio se encuentra en cabeza de una comunidad (Ley 182 de 1948) o de una persona jurídica creada para ese fin (Ley 16 de 1985).
5. El Régimen de PH impone obligaciones al propietario en aquellas conductas que son necesarias e indispensable para que la modalidad de la propiedad cumpla sus objetivos. Por ejemplo, pagar las cuotas (ordinarias y extraordinarias) para cubrir los gastos en que se incurra a fin de mantener los bienes comunes.
6. El Régimen de PH impone limitaciones al ejercicio de la propiedad individual con el fin de conservar la armonía de la comunidad o las características de la misma.
7. Podrá también establecer restricciones a la destinación que se le otorgue al inmueble.
8. Todos los derechos, deberes y limitaciones mencionados deben concretarse en el reglamento de copropiedad exigido por la ley, adoptado por unanimidad, este debe elevarse a escritura pública y registrarse en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles sometidos a él.
9. Se define entonces el reglamento como un negocio jurídico mediante el cual las partes, en condiciones de igualdad, pactan libremente las estipulaciones correspondientes y deciden sobre los derechos disponibles, como a bien tengan.
10. Ese reglamento tiene características propias porque en él se pueden comprometer derechos constitucionales fundamentales siempre que se respete la Constitución y tengan reglas mínimas de proporcionalidad, razonabilidad y objetividad, ajustadas a fin de garantizar la convivencia pacífica entre copropietarios y vecinos.
11. El contenido del reglamento debe referirse sólo a los derechos que exige el mantenimiento de la comunidad, existencia, seguridad y conservación.
12. No podrán ser oponibles, cláusulas relativas a derechos que no trascienden el ámbito de lo privado y los que trascienden ese espacio podrán tener una mayor regulación.
13. Esos límites procuran evitar que en las decisiones que se adopten en la asamblea general de copropietarios se violen los derechos de las minorías a través de la votación impositiva de la mayoría¿[3][3].
Justificación de la propuesta
El desarrollo normativo que ha tenido el tema de la propiedad horizontal ha sido sustancioso; sin embargo, han quedado algunos puntos en los cuales no existe claridad o se presta a equívocos por parte de quienes tienen que asumir la dirección y orientación del orden y buen funcionamiento de la copropiedad.
Son incontables las quejas contra la labor de los administradores, por la informalidad de este servicio tan importante y de tanto impacto en la actualidad, e igualmente son frecuentes las quejas y descontento por la obligación que tienen las copropiedades de contratar servicios de empresas de seguridad, con los consabidos altos costos, para servicios que pueden ser provistos por personas multifuncionales para la propiedad horizontal.
Por lo anterior, con la colaboración de la Fundación Colombiana de Derecho Inmobiliario y Comercial, en cabeza del doctor Jorge Orlando León Forero, experto en temas de propiedad horizontal, se analizaron varios aspectos del sistema que revelan deficiencias en la administración de propiedades, la responsabilidad de quien la ejerce y la idoneidad profesional del mismo.
Situación actual de la propiedad horizontal
El Director de Catastro de Bogotá, Gustavo Marulanda, en desarrollo de un foro realizado en septiembre del año 2014 aseguró que en el país existen 14 millones de bienes inmobiliarios con un costo de $800 billones de pesos y que de estos 2.393.000 predios están en la capital colombiana con un valor de $374 billones[4][4].
Según el funcionario, el censo inmobiliario de 2014, ratificó que en Bogotá como en el resto del país va en aumento la vivienda bajo la modalidad de propiedad horizontal, ¿... Marulanda destacó que de acuerdo con el comportamiento del mercado inmobiliario, la ciudad sigue en un fuerte proceso de densificación que ha hecho que la mayor cantidad de predios, cerca del 70%, sean de propiedad horizontal. Hoy la ciudad cuenta con 1.475.706 predios en propiedad horizontal y 837.169 en no propiedad horizontal y la mayor concentración de estos predios ha sido consistente en los últimos años en las localidades de Chapinero, Usaquén, Suba y Fontibón¿[5][5].
El fenómeno de densificación visto a través del Censo de Edificaciones realizado por el DANE muestra cómo la construcción de vivienda en modalidad propiedad horizontal ha ido en aumento. En 2014 las edificaciones culminadas fueron 4.359.909 bienes de los cuales la construcción de apartamentos abarcó el 63% y de casas el 15,51 %; edificaciones en áreas en proceso el porcentaje de apartamentos era 58,33%, frente a 9,03% de casas en construcción; además se encuentran paralizados proyectos que involucran 1.552.658 apartamentos y 2.179.965 casas. (Cuadro 1).
Cuadro 1
Estructura general del área censada, por estado de obra, según destinos
III trimestre de 2014 Metros cuadrados
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El censo de edificabilidad se realiza en las ciudades capitales de: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Pereira, Armenia, Cartagena, Ibagué, Cúcuta, Manizales, Villavicencio, Nieva, Pasto y Popayán y en el departamento de Cundinamarca los municipios de Soacha, Cajicá, Chía, Cota, Madrid, Mosquera, Funza, Sopó, Zipaquirá, Fusagasugá, Facatativá y La Calera[6][6].
La tendencia es innegable, los constructores apuntan a la edificabilidad de edificios y bloques de apartamentos y oficinas, al punto que en ciudades como Bogotá se adquieren viviendas unifamiliares con el único propósito de demolerlas y construir viviendas en modalidad multifamiliar.
Por lo tanto, el tema de la adecuada administración y mantenimiento de este tipo de propiedades donde no solo se es dueño de un bien privado, sino que se es parte de los bienes comunes que rodean esta propiedad no es asunto de poca monta.
En las más de 700 encuestas practicadas por la Fundación Colombiana de Derecho Inmobiliario y Comercial, a los administradores de propiedad horizontal en las principales ciudades del país: Bogotá, Cali, Medellín, Barranquilla, Santa Marta, Cartagena, Bucaramanga, Ibagué, Neiva, Manizales y Pereira, se pudo advertir que el 46% de las copropiedades han presentado inconvenientes con la administración de la copropiedad y de ellas el 10% han tenido que llevarse a estrados judiciales por falta de una entidad que regule esta actividad.
De otro lado, en cuanto a la posibilidad de adelantar procesos judiciales para el cobro de la cartera morosa, el 62% de los encuestados a nivel nacional considera la acción judicial como el mecanismo más idóneo para el cobro de los dineros en mora, en algunos casos porque se han realizado acuerdos de pago en forma directa con los deudores los cuales en su gran mayoría no cumplieron; de otro lado un 38% de los encuestados no ve necesario iniciar acciones judiciales, ya por el costo que esto representa, la demora en los juicios, o porque el monto adeudado no es representativo y finalmente porque consideran más viable entrar a negociar directamente con el deudor; sin embargo en la ciudad de Manizales el 52% de los encuestados no inicia acciones judiciales, frente a un 48% que sí adelanta gestiones jurí dicas.
En este punto fue reiterada la posición de los administradores en afirmar que en todas las copropiedades del país hay problemas de cartera morosa y que con la Ley 675 la situación sigue igual a la que se presentaba con las leyes anteriores, incluso peor, por cuanto para quienes no han reformado el reglamento de propiedad horizontal es difícil iniciar demandas.
El administrador de PH
Dice la Corte Constitucional en ST-630-97 que frente a los administradores los habitantes de los conjuntos residenciales o edificios se encuentran subordinados respecto de las decisiones tomadas por estos porque las disposiciones contenidas en los reglamentos obligan no solo a los habitantes de la unidad, sino a terceros adquirentes. Por eso, los residentes deben acatar y someterse a las órdenes de quienes de acuerdo con el reglamento asumen la administración del conjunto y por ello pueden ser sancionados a través de un proceso ejecutivo o de un proceso verbal sumario[7][7].
Ahora bien, los administradores de los conjuntos residenciales cumplen funciones de gerentes, tesoreros, mandatarios y depositarios. Lo anterior, solo muestra que las garantías que tienen los propietarios de copropiedades son relativas frente a la fuerte influencia que los administradores tienen dentro de la comunidad.
Como gerente tiene a su cargo representar a la sociedad frente a terceros y coordinar todos los recursos a través del proceso de planeamiento, organización dirección y control a fin de lograr los objetivos que en este caso, se establecieron dentro de la Asamblea General y que se van generando producto de las actividades diarias de la copropiedad.
Sobre sus actividades como tesorero, vale aclarar que la Ley 675 no fijó expresamente quién debería manejar los dineros de la copropiedad pero el administrador está facultado para ejecutar el presupuesto de acuerdo a lo que se aprueba en la Asamblea General de propietarios y en muchos reglamentos de los conjuntos asignan a otras personas tal función. De todas maneras, si no existe el cargo de tesorero, el administrador es el llamado a asumir esta responsabilidad.
Es un mandatario porque el administrador actúa en representación de la persona jurídica, para ejecutar sus mandatos y las instrucciones de los miembros de la asamblea general y debe rendir cuentas de sus actos, siendo responsable por los daños y perjuicios que ocasione por incumplimiento de dicho mandato.
Y finalmente, es depositario porque a él se le encarga el mantenimiento, seguridad y buen funcionamiento de los bienes comunes que forman parte de la copropiedad.
Es decir que es alta la responsabilidad de un administrador desde el punto de vista legal y esta no puede ser entregada a personas que no demuestren idoneidad, capacidad, responsabilidad, compromiso y ética.
Este texto que se pone a consideración del Congreso de la República busca darle mayor carácter al cargo de administrador de propiedad horizontal, cargo que no puede, ni debe ser ejercido sin preparación mínima en algunas áreas del conocimiento que involucran la actividad que se les confiere.
Áreas como la laboral, la contable, la resolución de conflictos, la comprensión de los mínimos sobre contratación, la planeación de los compromisos, la atención de los imprevistos, el buen funcionamiento de lo que se pone a su cuidado y el manejo de los dineros privados que debe recoger, administrar y destinar a los propósitos establecidos.
El articulado
El articulado de este proyecto apunta a corregir algunas dificultades que se han vislumbrado a partir de la aplicación de la Ley 675 de 2001 así, por ejemplo, se establece que solo para reuniones de asamblea en las que se toquen temas que exijan mayoría calificada será necesaria la comparecencia de los propietarios que integran el edificio o conjunto, esto porque en la práctica ha hecho carrera la imposición de multas arbitrarias por el no ejercicio del derecho de participar en las reuniones de la asamblea, cualquiera que sea el objeto de la citación.
También se pone de presente que a partir de la expedición de la ley serán válidas las convocatorias a través de medios electrónicos y que en las citaciones efectuadas por los copropietarios en forma directa no será obligatorio adjuntar la relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas, porque esta información no es de su manejo ni control.
Desarrollamos un título sobre los administradores de propiedad horizontal y de copropiedades en el cual se establecen mínimos principios éticos para regir la actividad del administrador, además se amplía la facultad que tiene el registro de avaluadores y se extiende a los administradores de propiedad horizontal lo cual permitirá controlar las buenas prácticas de los que ejercen la actividad.
Se vinculan estos profesionales al registro creado por la Ley 1673 de 2013 que originalmente es para avaluadores y a través de las Entidades Reconocidas de Autorregulación de que habla la misma ley se les faculta para ejercer las funciones disciplinarias, de supervisión, vigilancia y adopción y difusión de normas en relación con los administradores de propiedad horizontal.
La idea es imponer al administrador unos niveles mínimos de conocimiento para garantizar la calidad del servicio, la confiabilidad y la preparación de los profesionales y la seguridad de los usuarios como lo dijimos en párrafos anteriores.
Las cifras de quejas contra los administradores muestran las arbitrariedades que cometen es tos servidores contra los propietarios y residentes de los edificios o conjuntos y a su vez estos se sienten atados frente a la realidad, a la hora de intentar poner en conocimiento de alguna autoridad la vulneración de sus derechos. En principio, el Consejo de Administración podría tomar medidas frente al tema pero sus soluciones con frecuencia no satisfacen a los involucrados.
Por eso se intenta confiar en el mecanismo de la autorregulación para que las conductas irregulares cometidas por los administradores de propiedad horizontal sean cada vez menos frecuentes. Para lo anterior serán sujetos sancionables disciplinariamente hasta con el retiro del permiso que les permite el ejercicio de la actividad.
Uno de los temas que se introduce para el estudio del Congreso es revivir la figura del conserje. Todos tenemos claro que este personaje ha ido desapareciendo del panorama laboral colombiano por cuenta de las disposiciones según las cuales los edificios y conjuntos solo pueden contratar única y exclusivamente empresas de seguridad para la portería de sus edificios. Aclaremos un elemento inicial: el conserje no es guarda de seguridad.
El conserje a diferencia del guarda, realiza una labor fundamental de ¿conservación y mantenimiento¿ es quien tiene a su cargo la custodia del inmueble, de su estructura, de los bienes, áreas o sitios comunes, las labores de limpieza o tenencia de llaves, pero fundamentalmente a él le compete conocer a los vecinos y estar alerta sobre la presencia de extraños para alertarlos.
El Decreto número 356 de 1994 define en el artículo 2° qué se entiende por servicios de vigilancia y seguridad y dice que ¿son las actividades que en forma remunerada o en beneficio de una organización pública o privada, desarrollan las personas naturales o jurídicas, tendientes a prevenir o detener perturbaciones a la seguridad y tranquilidad individual en lo relacionado con la vida y los bienes propios o de terceros, y la fabricación, instalación, comercialización y utilización de equipos para vigilancia y seguridad privada, blindaje y transporte para este mismo fin¿.
La diferencia entre uno y otro es clara, el primero al servicio de la comunidad y deberá tener un administrador como su jefe inmediato para que su regencia dentro de la copropiedad, no se convierta en una dictadurita y así mismo, que el administrador evite que el conserje se convierta en el dictador.
Una razón nos lleva a proponer revivir la figura del conserje. La capacidad económica de las copropiedades y los costos en la contratación de una empresa de vigilancia. De acuerdo con la Circular Externa número 20157000000025 del 4 de febrero del 2015 la tarifa para los estratos 1, 2 y 3 no tiene un porcentaje específico, tampoco hace diferencia frente a los medios para prestar el servicio pero advierte que lo que se cobre deberá ser suficiente para garantizar al trabajador el pago de las obligaciones laborales y los costos operativos. Esto implica garantizar el salario y los recargos de por lo menos tres empleados en tres turnos diferentes, lo cual no es fácil para las familias de estos estratos. Por esto, debe dársele la oportunidad a edificios pequeños o de bajos recursos a contratar directamente un empleado que asuma las funciones del conserje y simplemente coadyuve en la tenencia, conservación y mantenimiento de la propiedad.
Consideramos que la propuesta que se pone a consideración de los legisladores está suficientemente fundamentada y que su aprobación podría llevarnos a mejorar la convivencia entre copropietarios y sus administradores.
De los señores Congresistas,
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CÁMARA DE REPRESENTANTES
SECRETARÍA GENERAL
El día 25 de marzo de 2015 ha sido presentado en este Despacho el Proyecto de ley número 214 con su correspondiente exposición de motivos, por el honorable Representante Mauricio Gómez Amín.
El Secretario General,
Jorge Humberto Mantilla Serrano.