El Consejo de Administración

el consejo de administracionMuchas veces ocurre que la mayoría de los miembros de un Consejo de Administración de un edificio o conjunto desconocen sus alcances y las limitaciones de sus funciones, pues ignoran la Ley 675 de agosto 3 de 2001, que reglamenta la propiedad horizontal en Colombia.

Una de las condiciones que se deben exigir a los que se postulan a esos cargos es que se lean la Ley para que puedan aplicarla, y ser propietario (titular de dominio).

La función específica del Consejo de Administración es la de vigilar que se cumpla el reglamento de copropiedad procurando que se practiquen las decisiones tomadas en las asambleas generales, llámense ordinarias o extraordinarias que es la máxima autoridad.

Otra función es informar al administrador sobre las irregularidades que se presenten en el condominio, examinar los libros de contabilidad donde se registren los ingresos y egresos mensuales y velar por el estricto cumplimiento de lo presupuestado al año en sus numerales debidamente aprobados en las asambleas.

Los Consejos de Administración no podrán manejar finanzas ni ejecutar trabajos por cuenta propia, ni contratar sin previo permiso de la máxima autoridad que es la asamblea de propietarios, ni obligar al administrador a tomar decisiones que contraríen lo establecido en el marco de la Ley.

En caso de que esto ocurra, el administrador está facultado para citar a asamblea extraordinaria y dar a conocer a todos los propietarios sobre los atropellos o acoso indebido por parte de los miembros del Consejo de Administración, por ejercicio indebido de autoridad.

Los miembros que conforman un consejo de administración son máximo cinco personas con conocimientos básicos de la Ley de Propiedad Horizontal.No en todos los edificios o conjuntos sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, es obligatorio tener Consejo de Administración.

Casos en que es obligatorio tener Consejo de Administración
Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto, si tiene más de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será obligatorio.
 
Casos en que es voluntario tener Consejo de Administración
Edificios o Conjuntos de Uso Comercial o Mixto con menos de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos es voluntario.

En los edificios o conjuntos exclusivamente residenciales siempre será potestativo, pues así lo estableció la Ley, veamos:

Ley 675 de 2001, artículo 53 “ …Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de 30 bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.”

O sea, en los edificios o conjuntos residenciales, siempre será potestativo.

Ojo, la anterior potestad no debe confundirse cuando en los Estatutos de un Edificio o Conjunto Residencial deciden establecer la constitución del Consejo de Administración, en éste caso ya se vuelve obligatorio su constitución por parte de la Asamblea, a menos, que por medio de una reforma estatutaria, la Asamblea decida suprimir dicho órgano de administración.
Miembros del Consejo de Administración

Indistinto si es obligatorio o potestativo tener Consejo de Administración, siempre debe ser conformado por un número impar (3, 5, 7, 9, etc.), los cuales obligatoriamente tienen que ser propietarios o su delegado.

Deliberaciones y decisiones que tome el Consejo de Administración, debe ser tomado por mayoría simple, o sea, si son 3 mínimo 2 deciden; si son 5 los consejeros, deberán deliberar y aprobar 3 y así sucesivamente. Claro está que por Estatutos, se puede establecer un quórum Deliberatorio y Decisorio superior al de Mayoría Simple.

Elección del Consejo de Administración
Le corresponde a la Asamblea de Propietarios y para ello se requiere el quórum mínimo para deliberar de un número par de propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes de propiedad y las decisiones serán tomadas mínimo por la mitad mas uno de los coeficientes presentes. (Art. 45, Ley 675 de 2001)