¿Cómo recupero mi propiedad?

como recupero mi propiedadEn muchas oportunidades, los dueños o poseedores de un bien raíz deben iniciar juicios destinados a desalojar a personas indeseables de su propiedad, o bien a remediar situaciones de hecho que afectan sus derechos como propietarios.

La ley contempla un amplio espectro de posibles acciones judiciales para cumplir esta finalidad. Sin embargo, es necesario saber cuál tipo de acción judicial o demanda procede en determinados casos, de acuerdo a las características particulares de la situación. En este artículo explicaremos las principales acciones que se pueden presentar ante los tribunales de justicia para recuperar una propiedad que está siendo ocupada ilegalmente por una tercera persona:

1.- La acción de precario: Esta acción es la que con mayor frecuencia se interpone en los tribunales para que el dueño recupere su propiedad. El supuesto esencial para presentar esta demanda es que el bien raíz esté actualmente ocupado por una persona que no tenga ningún título para ocuparla, y que esté allí por mera tolerancia o ignorancia de su legítimo propietario. Por ejemplo, la toma de un terreno es un caso típico de ocupación ilegal que habilita para presentar esta acción, dado que quienes realizan la toma no poseen ningún título ni contrato para permanecer en esa propiedad ajena.

2.- La acción reivindicatoria: Esta acción procede básicamente en los casos en que a propósito de un mismo bien raíz, haya 2 ó más inscripciones de dominio a favor de diferentes personas en el Conservador de Bienes Raíces. Por diversos motivos (por ej., por errores administrativos o porque se celebraron varios contratos de compraventa respecto de una misma propiedad), puede ocurrir que un mismo bien raíz tenga más de una inscripción a nombre de diferentes personas. En tal caso, quien pretenda ser el legítimo dueño del bien raíz deberá presentar la acción reivindicatoria en contra del poseedor inscrito del mismo bien.

3.- La acción restitutoria: Está acción judicial está asociada al incumplimiento de un contrato previo celebrado entre 2 ó más partes. Así, por ejemplo, en el caso del contrato de arrendamiento, si el arrendatario no paga oportunamente la renta convenida, el arrendador podrá interponer en su contra una acción para solicitar a un juez que declare la terminación del contrato de arrendamiento, y además una acción para obtener la restitución material del inmueble previamente arrendado.

5.- El recurso de protección: Esta acción judicial se regula en la Constitución Política y en un Auto Acordado dictado por la Corte Suprema de Justicia. Se trata de un mecanismo judicial que sólo excepcionalmente se puede utilizar para recuperar una propiedad, ya que generalmente los tribunales han señalado que esta clase de conflictos debe resolverse a través de alguna de las acciones civiles señaladas en los puntos anteriores. El plazo para interponer este recurso es bastante breve, no más de 30 días hábiles contados desde que se tomó conocimiento de la situación que afecta al inmueble.

6.- La acción penal por usurpación: El delito de usurpación está regulado en el Código Penal, que sanciona a quien ocupa una propiedad raíz de un tercero, en forma clandestina o violenta. Las penas asociadas a este delito son bastante bajas, y en algunos casos se limitan a una multa que se aplica al infractor. Sin embargo, interponer este tipo de acciones a través de una querella criminal puede servir como mecanismo para que el dueño recupere materialmente su propiedad, ya que en el proceso penal es posible alcanzar una salida alternativa con el querellado, produciéndose no sólo la intervención del juez, sino también la de un fiscal del Ministerio Público que puede auxiliar a la solución del conflicto.

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